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二手疫情-个别企业的打折行为对于市场影响不大

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【火神山今日完工】

近期,為應對新冠肺炎疫情的影響,多個城市出台了穩地產政策。繼2月12日無錫等五地密集出台政策後,2月13日南京、天津、濟南等地也相繼發佈多項措施,2月14日福州也發佈10條措施。這些政策措施包括減免或延期繳納稅費、延期或分期繳納土地款、調整預售條件、延期還款等。

但張大偉同時指出,目前各地的政策只能降低短期企業支出,對於房企來說,最大的問題還是資金壓力,特別是到期債務問題,一旦銷售不能快速恢復,房企到3月份將面臨普遍性的資金壓力。他建議,更多城市出台更多的穩定經濟、穩定房地產措施,在“房住不炒”的基礎上,放開剛需和改善需求購房。

值得註意的是,國家統計局城市司首席統計師孔鵬17日在解讀1月房價數據時重申了堅持“房住不炒”定位,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,全面落實城市主體責任。財政部部長劉昆在16日發佈的《求是》雜誌上再次強調,將堅持“房住不炒”的定位。

不過,中原地產首席分析師張大偉認為,目前看,個別企業的打折行為,只是營銷說法,實際是備案價格折扣,並非是前期銷售價格的折扣,而且並非所有項目都參加,因此對於市場的影響來說不大。整體看,按照公佈的折扣,基本屬於個別項目有輕微的優惠。

隨著疫情對經濟的影響凸顯,市場對於房地產調控放鬆的預期加大。不過,值得註意的是,國家統計局城市司首席統計師孔鵬17日在解讀1月房價數據時重申了堅持“房住不炒”定位,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,全面落實城市主體責任。財政部部長劉昆在2月16日發佈的《求是》雜誌上再次強調,將堅持“房住不炒”的定位。

首先,從房價上漲城市數量來看,1月,不論是新房還是二手房,房價上漲城市數量都明顯減少。70個大中城市中,新房價格環比上漲城市有47個,比2019年12月減少3個;二手房價環比上漲城市數量為33個,比2019年12月減少5個。

從二手房市場來看,4個一線城市二手房價環比上漲0.5%,漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中,北京上漲0.4%,上海上漲0.2%,廣州上漲0.3%,深圳上漲0.7%。31個二線城市二手房價環比持平,上月為上漲0.1%。35個三線城市二手房價環比上漲0.2%,漲幅與上月相同。

據中原地產研究中心統計,2月份以來已經有河北、天津、重慶、浙江、上海、西安、福州等10多個省市密集出台了房地產支持政策,意在緩解房地產企業資金周轉壓力。另外,全國有30多個城市針對公積金政策在疫情下出台了不同的寬鬆政策。

受疫情影響,多地關停售樓處,線下銷售慘淡,房企們紛紛轉戰網上售房自救。

許小樂也認為,短期樓市受到疫情影響的事實既定,但絕大部分購房需求只是延後不是取消,預計疫情過去後,市場將繼續回到供需層面,房價不會出現大幅下跌。

中原地產首席分析師張大偉指出,在樓市下行周期內,大部分城市之前的新建住宅限制簽約房源逐漸釋放,使得統計口徑為網簽價格的新房數據依然上行,而從數據看,大部分城市的新建商品房價格失真。

近日來,恆大的“保價+無理由退房”網上銷售策略引來業內爭相跟進,在通過全面推行“網上購房”的同時,還將從2月18日起啟動全國樓盤75折特大優惠活動,引起市場廣泛關註。

超9成百強房企線上售房全年房價或不會出現大幅下跌

從國家統計局17日發佈的最新數據分析來看,1月,不論是新房還是二手房,房價上漲城市數量都明顯減少,從最能反映市場真實情況的二手房市場來看,已經連續8個月超過20個城市房價下調,70城二手房價漲幅已接近負區間。同時,除一線城市房價漲幅略有擴大外,二三線城市房價漲幅穩中回落。市場降溫趨勢未變。

根據貝殼研究院監測的數據,1月重點18城鏈家二手房成交量出現大幅減少,環比下降38%,同比下降27.3%。貝殼研究院首席市場分析師許小樂也認為,成交量減少主要是最後一周受春節和疫情疊加影響,但是成交量對房價的影響有滯後性,對價格的傳導尚未顯現。

王若辰認為,近日,多地政府出台房地產相關支持政策,主要是為了支持企業的正常經營,“房住不炒”的定位並未改變,不會因疫情影響而出現全面的政策放鬆。

業內人士認為,隨著全國房地產市場進一步降溫,疊加新冠肺炎疫情的影響,預計未來幾個月全國二手房價漲幅將進一步收窄或開始下跌。個別企業的打折行為對於市場影響不大,疫情影響下,房企選擇降價會相對謹慎。另外,絕大部分購房需求只是延後不是取消,預計疫情過後,市場將繼續回到供需層面,全年房價不會出現大幅下跌。

據克而瑞研究中心統計,目前全口徑榜單兩百強有151家企業做線上營銷,除去直接分享置業顧問名片及建立微信群的項目自發形式,143家房企搭建了線上售樓處。其中TOP50以內的房企均設有線上售樓處,TOP100以內房企發起線上售樓處的超過9成,達到92家。

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“從市場趨勢看,房地產企業只能期待政策變化,對於房地產市場來說,過去的調控政策應該有所調整,特別是針對首套房和改善需求的貸款政策。”張大偉說。

其次,從房價漲幅來看,1月,除一線城市房價漲幅略有擴大外,二三線城市房價漲幅穩中回落。初步測算,4個一線城市新房價格環比上漲0.4%,漲幅比上月擴大0.2個百分點。其中,北京持平,上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.3%和0.5%。31個二線城市新房價格環比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.1個百分點。35個三線城市新房價格環比上漲0.4%,漲幅比上月回落0.2個百分點。

張大偉認為,多地出台的支持政策在一定程度上減輕了開發商的負擔,特別是延緩土地出讓金交付,對於很多之前拿地企業有較大作用。另外,預售資金的監管政策放開,對於企業資金壓力緩解也有較大作用。

“從短期供需來看,鏈家重點城市1月新增帶看量環比下降40.8%,新增客源量環比下降44.7%。需求端的回落使得價格的支撐力度減弱,且供給端頭部房企主動降價的趨勢顯著,一方面使得新房價格下跌,另一方面分流二手房需求,帶動二手價格進一步下跌和交易周期拉長。”許小樂表示,疫情還在持續,預計短期內房價依舊會繼續回落。

張大偉認為,整體看,2月份房企的資金壓力不大,但相比其他行業,房企的負債率更高,如果疫情持續到3月份,那麼的確可能出現部分企業的到期債務償付問題。但疫情影響下,房企選擇降價會相對謹慎。

易居研究院研究員王若辰也認為,根據簡單算術平均計算,1月全國70城二手房價漲幅為0.07%,相比2019年12月收窄,處於“偏冷”區間,已經非常接近負區間。本輪房地產周期上漲時間長、幅度大,2015年4月以來70城二手房價從未下跌,隨著全國房地產市場進一步降溫,疊加新冠肺炎疫情的影響,預計未來幾個月二手房價漲幅會進一步收窄或開始下跌。

70城二手房價漲幅接近負區間短期內房價或繼續回落

“總體看,已經連續8個月超過20個城市二手房價格下調,市場走勢逐漸從之前的高位開始回落,樓市拐點出現。”張大偉說,因為疫情從1月下旬開始影響市場,整體看,房價依然未反映出疫情影響,預計2月份會出現全國性的大面積價格下調現象。

多地出台穩地產政策官方重申堅持“房住不炒”定位

在近期10多個省市密集出台穩地產政策,超9成百強房企啟動線上售房自救,甚至某龍頭房企將啟動全國樓盤75折特大優惠活動的背景下,今年全年的房價走勢如何?

2020年1月70城房價數據出爐!

對此,財經評論員嚴躍進認為,恆大發佈75折優惠政策,體現了降價促銷去庫存的導向,說明瞭近期受新冠肺炎影響下相關房企的營銷心態,預計後續會有更多房企加入到此類促銷的行列中。